Как изменился рынок жилья за 2016 год и чего ждать в новом году

Thumb cfd193809234766b14f0e57cfb6f1781

На фоне провального 2015 года (некоторые эксперты считали его самым плохим за все время после выхода из кризиса 2008—2009 годов), прошедший 2016-й на рынке жилой недвижимости выглядит вполне достойно. Большинство опрошенных специалистов считают, что в целом он был продуктивнее своего предшественника, хотя есть и другие мнения. Оценки во многом зависят от того, о каком именно регионе Украины идет речь.

В 2016 году мы наблюдали факторы, которые должны были благотворно сказаться на рынке недвижимости. Во-первых, снизилась инфляция, да и девальвация гривни приобрела гораздо более спокойный, не вселяющий панику характер. Во-вторых, экономика наконец-то перешла от падения к росту. И даже продолжающиеся проблемы банковской системы в определенном смысле оказались на руку рынку жилья, поскольку увеличили инвестиционную привлекательность объектов недвижимости. С другой стороны — покупательская способность граждан продолжала снижаться (без учета декабря годовой индекс реальной заработной платы составил 89,8%). Кроме того, против рынка недвижимости "работали" повышающиеся тарифы.

О том, что происходит на рынке жилой недвижимости, нам рассказали президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины (АСНУ) Сергей Злыдень, заместитель председателя правления Киевского отделения АСНУ Владислав Кулишенко, директор РБ "Вариант", руководитель Львовского отделения АСНУ Андрей Борисов, генеральный директор ООО "Проконсул", руководитель Харьковского отделения АСНУ Алексей Попов, директор ООО "Флагман", руководитель Николаевского отделения АСНУ Андрей Олейников и ведущий специалист департамента маркетинга компании SV Development Сергей Костецкий.

ЦЕНЫ, ПОЛЗУЩИЕ ВНИЗ, И НЕОБЫКНОВЕННО ВЯЛЫЙ ДЕКАБРЬ

В целом прошедший год оказался немного активнее 2015-го — в том смысле, что сделок по купле-продаже жилой недвижимости случилось немного больше. В некоторых регионах это оживление было заметнее — например, в Николаеве. "2016 был лучше 2015-го однозначно, — говорит Андрей Олейников. — С довоенным конфликтом цифры, конечно, не сравнить, но начал реализовываться отложенный спрос. Выросли продажи, продолжилось строительство, в недвижимость снова пошли какие-то инвестиции". В некоторых городах, например, во Львове, чтобы заметить оживление, нужно всматриваться в отдельные сегменты рынка. "Рынок-то ожил, — говорит Андрей Борисов. — Но частично". Так, по словам Борисова, количество приобретений на первичке в разы превышает количество приобретений вторичного жилья.

На противоположном конце страны, в Харькове, оживление разглядеть трудно: "С одной стороны, уже нет таких ожиданий обострения военных действий, что положительно влияет на рынок, — говорит Алексей Попов. — Но покупательная способность населения снижается. Так что рынок не вырос и особой активности не получил. В основном он живет за счет обменных операций — в 60—70% случаев люди что-то продают и что-то покупают. Кто улучшает свои жилищные условия, кто ухудшает, потому что "коммуналка" достаточно высока". Что касается столицы, то, по словам Владислава Кулишенко, для вторичного рынка 2016 год был хуже, а для первичного — чуть получше. "2016-й — год как год, — говорит Сергей Костецкий. — Все было стабильно, ничего кардинального не изменилось". Необычным в прошедшем году оказался декабрь: обычно этот месяц характеризуется повышением активности на рынке. А в этот раз он вышел, по формулировке Владислава Кулишенко, "каким-то вяленьким".

Снижение покупательной способности тормозит активность рынка.

ЦЕНЫ. Долларовые цены на жилье в прошедшем году продолжали снижаться. "Но это нельзя назвать падением, — утверждает Андрей Борисов. — Кроме того, опускаются цены неравномерно: значительно упала стоимость жилья в сегменте советского строительства (хрущовки, панельки) — около 15% за год. Но в разы медленнее снижаются в центральной части Львова". В Харькове, по наблюдениям Алексея Попова, цены на рынке просели на 3—4%, а в столице, по мнению Владислава Кулешенко, — на 10—12%. Особенно это заметно по неудобным окраинам, например, Троещине: Кулишенко приводит пример, когда квартира в 100 кв. м там продалась за немыслимые ранее $550 за кв. м, а трехкомнатные в 70 кв. м — за $42—43 тыс. И это в хороших современных домах возрастом до 5 лет! Перманентное снижение цен, а также уменьшение доходности от вложений в квартиры на ранних этапах строительства, по словам Кулешенко, снижает инвестиционную привлекательность недвижимости.